现阶段，无论交易所还是协会对于产业类城投的考核指标之一，均涉及城建类资产占总资产的比重要求。但是，许多城投在当初设立时由于当地政府无偿划拨了大量的土地资产及公益性项目资产，导致城建类资产占比往往较高，从而在认定产业类城投时构成一定障碍。
本文主要从三个维度对335指标中如何挖掘和包装经营性资产进行探讨：
1、城建类资产和经营性资产如何区分；
2、城投主体如何挖掘经营性资产？
3、城投掌握的资产如何包装定性为经营性资产？
一、城建类资产和经营性资产如何区分？
首先，对于什么是城建类资产，从发债角度看，这个口径并非由审计师出具的《资产清单》这个文件进行界定，也不是主承销商对其界定，最终的口径认定来自于监管的判断。
但是，作为审计机构出具的资产清单和主承销商对于城建类资产的建议和划分，可以给监管一定的建议和支撑。
基于此，主承销商或审计师在划分城建类与经营性资产的时候，主要考量的维度可以是该资产是否可以来带“市场化收益”，其资产变现的回款模式是否与地方财政挂钩。
例如，待开发土地、代建基础设施项目、保障房项目、棚改项目等，这类资产的回款往往来自于地方财政拨款。即使回款单位并非财政部门，而是国企单位，但穿透核查的话，若回款资金来源仍是财政资金，这部分资产被认定为城建类资产的可能性是比较大的。
例如，公租房、廉租房这类资产，如果采取市场化运营模式，租金收益为租户自行支付，不涉及财政补贴或支付路径不涉及财政专户，那么这类资产在探讨为经营性资产的可能性是比较大的。
注意，是否为城建类资产的核心在于最终资产变现方式的回款来源是否为财政资金，或与地方财政挂钩的资金。
二、城投主体如何挖掘经营性资产？
其实，城投现阶段掌握的或预计可以掌握的很多资产，具备了经营性资产的属性和潜质，只是我们在梳理、包装和认定时往往忽略了。像酒店、会议中心、写字楼、园区物业等这类一眼看上去就是市场化资产内容，我们不在讨论，我们主要讨论容易被忽略的经营性资产有哪些？
例如，沿海地区的海域使用权、乡镇主体的农村土地经营权、涉及公用事业的特许经营权、涉及出资的创投基金资产、数字资产、区域民营企业并表等。上述这些资产通过包装和整合，可以很好地作为经营性资产入账评估，增加其经营性资产比重。
三、城投掌握的资产如何包装定性为经营性资产？
1、海域使用权
海域使用权作为资源性资产价值，大部分证载项目性质为经营性，用海类型为开放式养殖用海。该类资产一般采用市场法或收益法进行评估入账。而市场法的前提需要同区域有其他海域使用权市场成交案例，因此，收益法相对比较常见。
整合手段：协调本地区具有沿海水产开发的主体或光伏海上发电的新能源企业，签署海域使用权出让协议，可以协议定价相对较高，为市场法提供比较好的参考价值对标。
此外，若使用收益法测算时，可以尽可能调整未来收益的预测参数，在合理范围内，尽可能提高海域使用权估值水平。
2、农村土地经营权
这部分农村土地承包经营权主要集中在乡镇村委会，由村委会集体所有。但部分地区会组织与地方村委会签署土地承包经营权流转协议，将土地承包经营权流转至城投主体，办理农村经营权证书，并纳入并表资产。
整合手段：可以协调地方村委会集体持有的农村土地承包经营权，通过签署《农村土地承包经营权流转合同》的形式，将土地承包经营权入表。
与此同时，城投主体可作为土地运营出租方，将农村土地集中出租给当地种植大户或其他农业企业单位，收取土地租金收益，以此既可以提高入账估值水平，又可以带来经营性收益，同时，认定为经营性资产。
目前，相关乡村资产助力产业城投转型的整合案例详见“债市读者的问答社区”。
3、特许经营权
这里提到的特许经营权包括了地方的公交、供热、供水、污水处理、垃圾焚烧、环卫等需要特许经营的行业。
尽管在上交所《发行上市审核规则适用指引第1号——申请文件及编制》中，对城建类企业的市政基础项目进行了定义，即“城市建设企业涉及的市政基础设施项目包括城市建设企业在所在城市区域内从事的城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装项目。”但在产业转型经营性资产评估入账时，我们仍将上述特许经营资产先纳入并表，协会在对此类资产认定时，通常情况下也会认定为经营性资产。
整合手段：特许经营权入账价值主要基于未来收益折现，此时，考虑到经营性资产账面价值的诉求，需要对特许经营权的收入和现金流测算进行一定程度的“乐观”预测，关于垃圾焚烧处理量、单价、供热供水量等参数需要进行优化调整，确保特许经营权评估入账规模较大，提升经营性资产占比。
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